La scelta fra un mutuo a tasso fisso e uno indicizzato al SARON non è una questione di quale sia migliore, ma di quale rischio si preferisce correre. Il tasso fisso compra certezza a un prezzo; il SARON offre condizioni potenzialmente più basse in cambio dell’incertezza sulla rata. Chi firma un’ipoteca in Svizzera sceglie, prima di tutto, come vuole convivere con l’imprevedibilità dei tassi nei prossimi anni.
A questa decisione se ne aggiunge una seconda, altrettanto pesante e spesso trascurata: come rimborsare il debito. Il sistema svizzero, infatti, non pretende che il mutuo venga estinto per intero, e questa peculiarità cambia il modo in cui conviene pianificare.
Tasso fisso o SARON: comprare certezza o accettare l’oscillazione
Il mutuo a tasso fisso blocca l’interesse per l’intera durata pattuita, spesso da cinque a dieci anni o più. La rata non cambia mai. È la scelta di chi vuole sapere oggi quanto pagherà fra otto anni e dorme sonni tranquilli anche quando i tassi salgono, perché il costo mensile resta identico dal primo all’ultimo mese del periodo pattuito. Questa tranquillità ha però un prezzo: di norma il tasso fisso parte più alto di quello variabile e non beneficia di eventuali ribassi.
Il mutuo SARON segue invece un tasso di riferimento del mercato monetario svizzero, aggiornato di continuo. Il SARON, acronimo di Swiss Average Rate Overnight, ha sostituito il vecchio LIBOR come parametro di riferimento e riflette il costo effettivo del denaro a brevissimo termine tra le banche. La rata di un mutuo SARON scende quando i tassi calano e sale quando aumentano: chi lo sceglie accetta che il costo mensile respiri con il mercato, scommettendo che nel tempo risulti inferiore al fisso.
Il meccanismo del SARON premia chi ha margine nel bilancio per assorbire una rata più alta senza affanni. Un rialzo improvviso dei tassi si traduce subito in un aumento del costo; chi ha un margine di bilancio ristretto rischia di trovarsi in difficoltà proprio quando il denaro costa di più. Il fisso è invece l’assicurazione di chi preferisce pagare qualcosa in più per eliminare la sorpresa.
Ammortamento diretto o indiretto: due modi di ridurre il debito
In Svizzera il mutuo si divide di solito in due parti, e solo una va obbligatoriamente rimborsata. La prima ipoteca, fino a circa due terzi del valore dell’immobile, può restare in essere a tempo indeterminato; la seconda, che copre la parte eccedente, va ammortizzata entro un numero di anni definito. È su questa seconda parte che si sceglie il metodo di rimborso.
L’ammortamento diretto riduce il debito a rate: ogni versamento abbassa il capitale dovuto, e con esso gli interessi da pagare. Il vantaggio è la semplicità e un debito che cala visibilmente; lo svantaggio è che, scendendo il debito, scendono anche gli interessi deducibili dalle imposte, così il carico fiscale tende a salire nel tempo.
L’ammortamento indiretto lascia invece il debito invariato e accantona i versamenti su un pilastro 3a, che verrà usato più avanti per rimborsare in blocco. Così il debito resta alto, e con esso gli interessi deducibili, mentre il capitale cresce in un veicolo fiscalmente agevolato. Questo metodo combina il vantaggio fiscale sugli interessi ipotecari con quello del terzo pilastro, ed è per questo molto diffuso; richiede però disciplina e una valutazione attenta dei costi complessivi.
Il ruolo dei tassi: perché muovono tutto
Il livello dei tassi di interesse è la variabile che governa il costo di un mutuo, e non solo attraverso la rata. Il SARON segue da vicino il tasso guida fissato dalla Banca nazionale svizzera (BNS): quando la BNS alza il tasso di riferimento, il SARON sale con esso e la rata dei mutui indicizzati aumenta nel giro di poche settimane. Tassi bassi rendono il credito conveniente e sostengono la domanda di immobili; tassi alti alzano il costo del debito e raffreddano il mercato. Chi sceglie il fisso in una fase di tassi bassi blocca condizioni favorevoli; chi sceglie il SARON scommette che i tassi non salgano tanto da erodere il vantaggio iniziale.
La decisione non va presa guardando solo il tasso di oggi, ma la propria capacità di reggere quello di domani. Le banche svizzere lo verificano con il cosiddetto tasso teorico: valutano se il richiedente sosterrebbe la rata anche a un tasso di interesse ben più alto di quello corrente, spesso attorno al 5%, così da garantire che il mutuo resti sostenibile se i tassi risalgono. Superare questa prova è condizione per ottenere il credito, a prescindere da quanto siano bassi i tassi nel momento della firma.
Il rapporto di prestito: quanto capitale proprio serve
Nessuna banca svizzera finanzia l’intero valore di un immobile. Il rapporto di prestito, cioè quanto la banca presta rispetto al valore della casa, è di regola limitato all’80%, il che significa che l’acquirente deve portare almeno il 20% di mezzi propri. Di questo 20%, una parte non può provenire dal secondo pilastro: almeno il 10% del valore deve essere costituito da capitale realmente proprio, come risparmi o il pilastro 3a.
Accanto al rapporto di prestito conta la sostenibilità: i costi complessivi dell’abitazione (interessi calcolati al tasso teorico, ammortamento e spese di manutenzione) non dovrebbero superare circa un terzo del reddito lordo. Sono queste due regole, e non solo il prezzo della casa, a determinare cosa una famiglia può davvero permettersi. Un immobile alla portata del budget mensile può risultare irraggiungibile per mancanza di capitale proprio, o viceversa.
Domande frequenti
Conviene di più un mutuo a tasso fisso o SARON?
Non esiste una risposta valida per tutti, perché i due prodotti offrono cose diverse: il fisso dà certezza sulla rata, il SARON un costo potenzialmente inferiore ma variabile. Storicamente il variabile è spesso costato meno sul lungo periodo, ma espone a rialzi improvvisi della rata. La scelta dipende dal margine nel proprio bilancio e dalla tolleranza all’incertezza: chi non può assorbire un aumento della rata privilegia il fisso.
Perché in Svizzera non si rimborsa tutto il mutuo?
Solo la seconda ipoteca, la parte eccedente circa i due terzi del valore, deve essere ammortizzata; la prima può restare a tempo indeterminato. La ragione è anche fiscale: gli interessi ipotecari si deducono dal reddito imponibile, così mantenere un debito riduce le imposte. Questo spiega la diffusione dell’ammortamento indiretto, che tiene alto il debito deducibile accantonando in parallelo il capitale per un futuro rimborso.
Che cos’è il tasso teorico e perché la banca lo usa?
È un tasso di interesse più alto di quello reale, spesso attorno al 5%, che la banca usa per verificare la sostenibilità del mutuo. Il richiedente deve dimostrare di poter pagare la rata calcolata a quel tasso, anche se oggi ne paga uno molto più basso. Serve a proteggere sia la banca sia il cliente da un futuro rialzo dei tassi che renderebbe insostenibile il debito. Superare questa prova è condizione per ottenere il credito.
Quanto capitale proprio serve per comprare casa in Svizzera?
Di regola almeno il 20% del valore dell’immobile, poiché la banca finanzia al massimo l’80%. Di questo 20%, almeno la metà, ossia il 10% del valore, deve essere capitale realmente proprio, come risparmi o pilastro 3a, e non può provenire dal secondo pilastro. A questo si aggiunge la verifica di sostenibilità, secondo cui i costi complessivi dell’abitazione non dovrebbero superare circa un terzo del reddito lordo.
Prima di firmare conviene chiedere alla banca il calcolo della sostenibilità per esteso: la rata simulata al tasso teorico (attorno al 5%), la quota di ammortamento della seconda ipoteca e le spese di manutenzione stimate, sommate, devono restare entro circa un terzo del reddito lordo. Le banche cantonali svizzere applicano questi parametri in modo pressoché uniforme, così che una richiesta respinta da un istituto difficilmente passi da un altro alle stesse condizioni. È su questo numero, più che sul tasso pubblicizzato del momento, che si gioca l’accesso al credito.
